Energetische Stadtsanierung

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Vom Einzelgebäude zum Quartier: Mit dem 2011 gestarteten Programm „Energetische Stadtsanierung“ (Nr. 432) der KfW wird der energetische Sanierungsprozess auf eine breitere städtebauliche Basis gestellt: Gefördert werden quartiersbezogene energetische Konzepte und ein Sanierungsmanagement. Das Programm ermöglicht es, flexible Strategien zu entwickeln, die über die Sanierung von Einzelgebäuden hinausreichen. Effizienzsteigerung wird durch Verknüpfung von Gebäudesanierung und Energieinfrastruktur möglich. Andere KfW-Programme oder die Städtebauförderung lassen sich synergetisch einbinden. Passgenaue Planungen können für unterschiedliche Quartierstypen entwickelt werden.

Mit dem integrierten Quartierskonzept (Programmteil A: KfW-Zuschuss 65 %) lassen sich Anforderungen an energetische Gebäudesanierung, effiziente Energieversorgungssysteme und den Ausbau erneuerbarer Energien mit demografischen, wirtschaftlichen, stadtentwicklungspolitischen und wohnungswirtschaftlichen Fragestellungen verbinden. Durch das Sanierungsmanagement kann die Umsetzung als kooperativer Prozess für einen geförderten Zeitraum von 3 Jahren (Programmteil B: KfW-Zuschuss 65 %) vorangetrieben werden.

Das Programm ergänzt die bereits bestehenden KfW-Förderprogramme zur energetischen Stadtsanierung für Gebäude und technische Infrastruktur. Wie jedes Produkt der KfW kann auch das neue Programm eigenständig oder in Kombination mit anderen eingesetzt werden.

Das Land Niedersachsen fördert Quartierskonzepte zur Energetischen Stadtsanierung zusätzlich mit 20 bzw. 30%. (Weitere Informationen: Pressemitteilung Klimaschutz- und Energieagentur Niedersachsen sowie NBank.)

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Ausgangssituation in den Gemeinden

Die energetische Sanierung des Gebäudebestandes ist ein zentrales Handlungsfeld für den Klimaschutz, denn die Klimaschutzziele werden vor allem auf der lokalen Ebene im Gebäude- und Wohnungsbestand erreicht. Die Entscheidung der Eigentümer/-innen zur (energetischen) Sanierung von Bestandsgebäuden steht allerdings in einem komplexen Zusammenhang auf der Grundlage der Beurteilung des Substanzwertes und der Erneuerungsfähigkeit des Bestandes, der Entwicklung des lokalen Wohnungsmarkts sowie der Zukunftsfähigkeit des Quartiers mit Blick auf den demografischen Wandel und die Nachfrageentwicklung.

In den Stadtquartieren wird auf der Grundlage integrierter Konzepte zur energetischen Sanierung besonders in Kooperation mit den Stadtteilakteuren das Quartier zu einer zentralen Handlungsebene des kommunalen Klimaschutzes werden. Vor Ort können Ziele des Klimaschutzes den Eigentümern/-innen vermittelt und Klimaschutzmaßnahmen mit ihnen zusammen umgesetzt werden.

Eigentumsstruktur

Die Eigentumsstruktur hat entscheidenden Einfluss auf die Umsetzungschancen der energetischen Quartierserneuerung. Insbesondere in Quartieren mit vielfältigen Besitzverhältnissen gehört es zu den größten Herausforderungen, die unterschiedlichen Eigentümer/-innen für die energetische Sanierung oder für quartiersbezogene Wärmeversorgungskonzepte zu gewinnen. Sowohl in den meisten Einfamilien- und Reihenhausgebieten als auch in vielen innerstädtischen Quartieren sind dazu erfolgversprechende Formen der Ansprache zu entwickeln.

Das Praxis-Beispiel Hannover Oberricklingen zeigt, wie Einfamilien- und Reihenhauseigentümer bereits in die Konzeptphase eingebunden werden können.

Siedlungsstruktur

Quartiere klimagerecht zu sanieren ist eine Aufgabe, die je nach Vorgaben aus der Siedlungsstruktur, sehr unterschiedliche Ausgangslagen und Potenziale aufweist. Die heterogene Ausgangssituation lässt sich in vergleichbaren Siedlungstypen skizzieren, die eine differenzierte Gebäudetypologie und Dichte widerspiegeln.

Historisches Zentrum
Gründerzeitliche Stadterweiterung
Reihen- und Einfamilienhaussiedlungen unterschiedlicher Baualtersklassen
Siedlungen der 1950er und frühen 1960er Jahre in drei- bis viergeschossiger Bauweise
Großsiedlungen der 1960er und 1970er Jahre.

Die meisten im Rahmen der energetischen Stadterneuerung zu betrachtenden Quartiere sind in ihrer Nutzungsstruktur im Schwerpunkt durch das Wohnen geprägt. Je nach Quartierstyp finden sich jedoch mit unterschiedlichen Anteilen auch andere Nutzungen, wie Infrastruktur, Einzelhandel oder Gewerbe. Diese haben eigene, spezifische, mit dem Wohnen nicht unbedingt vergleichbare Anforderungen und Rahmenbedingungen im Bezug auf energetische Modernisierung und Energieversorgung, die es in den Konzepten zu berücksichtigen gilt.

Sozialverträglichkeit und Wirtschaftlichkeit der Investition

Bei der Modernisierung und energetischen Sanierung des Wohnungsbestandes ist eine Rücksichtnahme auf die Bewohner/-innen eines Stadtquartiers geboten. Durch die Umgestaltung eines Quartiers sollte die bestehende Bewohnerschaft nicht verdrängt werden. Dies könnte durch eine zu hohe Anhebung der Kaltmiete, die nicht durch niedrigere Energiekosten kompensiert wird, als Folge der energetischen Gebäudesanierung sowie der Umstellung auf erneuerbare Energieträger geschehen.

Bei der Bearbeitung des integrierten Quartierskonzeptes ist zu beachten, wie einerseits über die energetische Gebäudemodernisierung und andererseits über die Preisbildung beim Wärmepreis eine zukunftsfähige wirtschaftliche Stabilisierung des Quartiers erreicht werden kann, weil nicht zuletzt auch die zweite Miete zunehmend zu einem Kriterium von Wirtschaftlichkeit wird. Damit sind die Eigentümer/-innen aufgefordert, einerseits die Verbesserung der Vermietungsfähigkeit des Bestandes für sich zu definieren (Wohnungsgrößen, Modernisierungsstandards), andererseits aber auch die zukünftigen Kosten der Wärmepreises in den Blick zu nehmen.

Im Praxis-Beispiel Osnabrück Gartlage-Süd hat die Kommune mehrere Förderprogramme aufgelegt, mit denen sowohl Energieberatungen als auch investive Maßnahmen im Rahmen des Sanierungsmanagements gefördert werden.

Lage auf dem Wohnungsmarkt

Die Entwicklung des lokalen Wohnungsmarkts insgesamt sowie die Entwicklung des Stadtquartiers, prägen die Investitionsbereitschaft der Eigentümer/-innen zur Steigerung der Energieeffizienz und insofern die mögliche Reichweite und Umsetzungschancen von Konzepten der energetischen Stadtsanierung. In angespannten Märkten haben umfassende Sanierungskonzepte eine Chance auf Realisierung, weil sich entsprechend erforderliche Umlagen auf dem Wohnungsmarkt als unproblematisch darstellen. In entspannten Märkten steht zumeist die Bestandssicherung im Vordergrund. In diesen Teilmärkten sind notwendige Instandhaltungsmaßnahmen sinnvoll mit energetischer Sanierung zu verbinden. Ist perspektivisch mit rückläufiger Nachfrage, möglicherweise mit steigenden Leerstandszahlen und gegebenenfalls mit dem Rückbau von Gebäuden zu rechnen, ist auch dies frühzeitig im Rahmen der integrierten Quartierskonzepte (insbesondere mit Fokus auf die Gebäudesanierung und Wärmeversorgungsstrategie) zu berücksichtigen.

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Handlungsfelder

Unabhängig von der heterogenen Ausgangssituation der Quartierstypen liegen die zentralen Handlungsfelder der energetischen Stadtsanierung in der Steigerung der Energieeffizienz der Gebäude, der Optimierung der Wärmeversorgung und der Erhöhung des Anteils regenerativer Energien im Quartier. Zwischen den Handlungsfeldern bestehen enge Wechselbeziehungen, die im Einzelfall vor Ort zu einem lokal angemessenen Handlungskonzept zu entwickeln sind.

Energieeffizienz der Gebäudesanierung

Die Effizienzsteigerung im Gebäudebereich gehört zu den wichtigsten Handlungsfeldern der energetischen Stadtsanierung. Das größte CO₂-Minderungspotenzial im Rahmen der energetischen Gebäudesanierung liegt in der Reduktion des Energieverbrauchs für Raumwärme. 74 % des Endenergieverbrauchs entfielen im Jahr 2007 auf die Heizwärme der privaten Haushalte, weit vor Warmwasser (11 %), Strom und mechanischer Energie (8 %), sonstiger Prozesswärme (5 %) und Beleuchtung (2 %).[1]

Die energetische Ertüchtigung der vorhandenen Bausubstanz ist allerdings nicht nur unter Klimaaspekten, sondern auch vor dem Hintergrund steigender Energiepreise und damit verbundener Bewirtschaftungs- bzw. Wohnkosten von Bedeutung. In den Stadtquartieren sind aus diesem Grund nicht allein Wohngebäude, sondern auch Gemeinbedarfseinrichtungen und Nichtwohngebäude in die Strategien zur Sanierung einzubeziehen.

Energieeffiziente Wärmeversorgung

Die Anpassung der Wärmeversorgung an den zukünftigen Verbrauch ist ein weiterer wichtiger Baustein der Energieeffizienz. Die Wärmeversorgung eines Gebäudes kann entweder individuell oder durch quartiersbezogene Wärmenetze erfolgen. Bei Überlegungen zur zukünftigen Wärmebereitstellung ist neben der Wahl der Energieträger und deren CO₂-Faktor auch die Effizienz des zukünftigen Versorgungssystems von Bedeutung.

Im Quartierskontext ist sowohl das Erschließen neuer Potenziale für eine zentrale Wärmeversorgung (Fern- und Nahwärmelösungen), als auch die Entwicklung dezentraler Wärmekonzepte herauszuarbeiten. Dabei ist das Wechselverhältnis zwischen Wärmeabnahme und Wärmebereitstellung in Übereinstimmung zu bringen. Je geringer der Transmissionswärmeverlust durch die Gebäudehülle ist, desto weniger Heizwärmeenergie wird benötigt. Mit dem Ausbau von Wärmenetzen z.B. mit Blockheizkraftwerken sind weitere Optionen der Energiegewinnung verbunden, da das BHKW nicht nur Heizwärme, sondern darüber hinaus auch Strom erzeugt. Beim Betrieb mit regenerativen Energieträgern kann dies zu einem positiven Nebeneffekt hinsichtlich der CO₂-Bilanz im Quartier führen.

Im Praxis-Beispiel Hildesheim Drispenstedt entwickeln auf Grundlage des Konzepts Wohnungswirtschaft und Stadtwerke eine gemeinsame, auf Solarthermie ausgerichtete Wärmestrategie.

Nutzung regenerativer Energien im Quartier

Fast in jedem Quartier ergeben sich Möglichkeiten, den Anteil erneuerbarer Energien an der Energieerzeugung zu erhöhen. Dabei sind die Potenziale in einem dicht besiedelten Stadtgebiet in der Regel nicht komplexe alternative Lösungen, sondern in der Regel kleinteilige Maßnahmen, die der vorhandenen Bebauungsdichte angemessen sind. Die Potenziale liegen in der Nutzung von Wärme und Strom aus gebäudebezogenen Solaranlagen, der Nutzung von Biomasse, die mitunter im Quartier anfällt, zur Wärmeproduktion sowie der Nutzung von quartiersbezogenen Geothermieanlagen. Für ein integriertes Energiekonzept sind die Potenziale für die Gewinnung regenerativer Energie zu erheben sowie Strategien zur Förderung und wirtschaftlichen Umsetzung ggf. durch neue Trägerformen (z.B. lokale Energiegenossenschaften) zu entwickeln.

Das Praxis-Beispiel Celle Heese-Nord zeigt, dass auch in Niedersachsen Tiefengeothermie eine vielversprechende Energiequelle sein kann.

Klimagerechte Mobilität

Zusätzliche Potenziale zur Senkung der CO₂-Emissionen und Steigerung der Energieeffizienz liegen im Handlungsfeld der Mobilität. Mit einem Anteil von ca. 18 % gehört der Verkehr zu den großen Verursachern von CO₂-Emissionen in Deutschland. Dem Verkehrssektor ist im Rahmen von Strategien für den Klimaschutz auch deswegen besondere Beachtung zu schenken, weil sich die Klimabelastungen aus dem Verkehr im Vergleich zu anderen Sektoren in den vergangenen Jahren deutlich ungünstiger entwickelt haben. Ein zentraler Grundsatz im Bereich der Verkehrsvermeidung ist das Prinzip der „Stadt der kurzen Wege“, das durch eine Nähe der städtischen Funktionen viele notwendige Wege im Umweltverbund erlaubt. Im Kontext der energetischen Stadtsanierung sind die Verkehrsvermeidung und die Beeinflussung der Verkehrsmittelwahl in Richtung auf klimaschonende Verkehrsträger (Fuß- und Radverkehr, ÖPNV), aber auch die Förderung von Elektromobilität und eine Reduzierung von Angeboten für den motorisierten Individualverkehr von Bedeutung.

[1] BMVBS (Hrsg.), CO₂ Gebäudereport 2007, Berlin, 2007: 17

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Kommunale Strategien

Strategische Ansätze für unterschiedliche Quartierstypen entwickeln

Je nach Quartierstyp sind Aufgabenstellungen und Handlungsspielräume sehr unterschiedlich. „Standardlösungen“ für die energetische Stadterneuerung wird es insofern kaum geben. Die Handlungsstrategien und Maßnahmenvorschläge müssen auf die Besonderheiten des jeweiligen Quartiers eingehen. Trotzdem können Kommunen ein Repertoire an Verfahrens- und Konzeptbausteinen entwickeln, die entsprechend der jeweiligen Ausgangssituation im Quartier zur Anwendung kommen.

Stadtteilakteure einbinden

Konzepte zur energetischen Quartierserneuerung berühren die Interessen vieler; Bürger/-innen, Wohnungswirtschaft, private Eigentümer/-innen und Gewerbetreibenden im Stadtteil. Die Umsetzung kann nur gelingen, wenn viele mitmachen und an einem Strang ziehen. Deswegen sollten die Konzepte in kooperativen Verfahren unter breiter Beteiligung der Öffentlichkeit und möglichst vieler Stadtteilakteure ausgearbeitet werden.

Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer/-innen erkunden

Die energetische Stadtsanierung kann nur erfolgreich sein, wenn die Eigentümer/-innen im Quartier im Rahmen der Konzeptentwicklung mitarbeiten und Interesse an der Umsetzung entwickeln. Insofern sollten die Kommunen vor Beginn der Konzeptentwicklung insbesondere die grundsätzliche Mitwirkungsbereitschaft (z.B. größerer Wohnungsunternehmen) im Quartier ausloten.

Im Praxis-Besispiel Emden Port Arthur / Transvaal saniert die städtische Wohnungsbaugesellschaft ein Musterhaus, das als Sanierungsbüro genutzt wird.

Lokale Energieversorger frühzeitig einbeziehen

Die lokalen Energieversorger sind wichtige Partner im Rahmen der energetischen Stadtsanierung. Ihre Mitarbeit ist im Rahmen der Bestandsaufnahme wichtig, da sie verlässliche Verbrauchsdaten zur Verfügung stellen können, aber auch gerade für die Strategieentwicklung im Bereich der Wärmeversorgung sind ihr Know-how, ihre Kompetenzen und ihre Kooperationsbereitschaft gefragt.

Quartiersauswahl in kommunale Gesamtkonzepte einbinden

Die Auswahl der für eine energetische Stadtsanierung in Frage kommenden Quartiere sollte in gesamtstädtische Strategien eingebunden werden. Erst auf der Basis einer vergleichenden gemeindeweiten Betrachtung und Analyse der vorhandenen Quartiere kann die Begründung für die Auswahl einzelner Gebiete sinnvoll erfolgen. Kriterien sind u.a. energetische oder stadtklimatische Missstände ebenso wie besondere stadtentwicklungspolitische Handlungserfordernisse.

Im Praxis-Beispiel Hannover Stöcken ist das Konzept auf das Ziel eine Wärmestrategie für den gesamten Stadtteil zu entwicklen, ausgerichtet.

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Integrierte Quartierskonzepte

Integrierte energetische Quartierskonzepte konkretisieren Ziele und Umsetzungsstrategien für die energieeffiziente Stadt. Ein abgestimmtes Handlungskonzept ist eine wichtige Grundlage für Akteure, die an der Zukunftsfähigkeit der Städte und Gemeinden arbeiten. Durch die Einbindung aller relevanten Akteure werden gemeinsam getragene Ansätze möglich.

Die Bausteine der integrierten Quartierskonzepte sind

Bestands- und Potenzialsanalyse: Wer verbraucht, wie viel Energie im Quartier? Welche Leistungsfähigkeit haben energietechnische Infrastruktur und Leitungsnetze? Wo liegen die Potenziale für Energieeinsparung und -effizienz?
Handlungskonzept: Welche Ziele werden bis wann (2020 / 2050) erreicht? Welche konkreten Maßnahmen sind geplant?
Kosten und Finanzierung: Welche Kosten sind zu erwarten? Wie sieht das Finanzierungskonzept aus?
Erfolgskontrolle: Wie wird überprüft, ob die angestrebten Ziele erreicht werden? Wie werden Qualitätsziele in der Umsetzung abgesichert?
Umsetzungsstrategie: Mit welchen Strategien soll die Umsetzung kurz-, mittel- und langfristig vorangetrieben werden? Wie werden die Akteure mobilisiert und in die Strategie eingebunden?
Information und Beratung, Öffentlichkeitsarbeit: Wie können die relevanten Partner aktiviert werden? Welche Maßnahmen für Information, Beratung und Öffentlichkeitsarbeit sind wichtig?

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Sanierungsmanagement

Eine energetische Sanierung auf Quartiersebene erfordert nicht nur fundierte Konzepte, sondern auch eine dauerhafte Koordination ihrer Umsetzung. Ein Schlüssel zum Erfolg ist es, neue Akteursgruppen für die Ziele der energetischen Stadtsanierung zu gewinnen. Die vorgesehenen Maßnahmen sind im Verbund mit Wohnungsunternehmen, Stadtwerken, privaten Eigentümern/-innen, Verwaltung, Kommunalpolitik, Interessenverbänden und Bürgern/-innen zu konkretisieren. Die dafür nötige Prozesssteuerung ist ein eigenes Handlungsfeld. Ein Sanierungsmanagement als zweiter Baustein des KfW-Programms zur energetischen Stadtsanierung liefert die Möglichkeit, auch langfristige Prozesse einzuleiten. Aufgaben des Sanierungsmanagements sind beispielsweise:

Bereitstellen von energetischer Fachkompetenz für ein abgestimmtes Verwaltungshandeln,
Koordination zwischen Schlüsselakteuren (z.B. Energieversorgern, Wohnungsunternehmen und Kommune),
Energieberatung zur Aktivierung und Überzeugung einzelner Hauseigentümer,
Bürgerbeteiligung, Information- und Öffentlichkeitsarbeit für eine breite Verankerung im Quartier,
Integration in ein umfassendes kommunales Klimaschutzmanagement.

Auch das Sanierungsmanagement lässt sich durch das flexible KfW-Programm passgenau zuschneiden. Eine eigenständige Organisation ist genauso möglich wie die Anbindung bei der Kommunalverwaltung, den Stadtwerken, einem Sanierungsbeauftragten oder einem Wohnungsunternehmen.

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Förderinstrumente für energetische Stadtsanierung und CO₂-Gebäudemodernisierung

Auf Bundesebene gibt es eine Reihe von Förderinstrumenten, die eine wichtige Rolle bei der klimagerechten Entwicklung der Städte und Gemeinden spielen. Sie fördern zum einen Einzelmaßnahmen (z.B. an Wohngebäuden) und zum anderen unterstützen sie einen konzeptionellen Klimaschutz, der sowohl auf Quartiers- als auch auf Gemeindeebene ansetzt. Die KfW-Bankengruppe ist der Hauptansprechpartner, wenn es um zinsgünstige Darlehen bzw. Zuschüsse für private Eigentümer aber auch für Kommunen geht. Außerdem sind das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) und der Projektträger Jülich (PtJ) wichtige Ansprechpartner.

KfW-Förderkomponenten für die energetische Sanierung

Das KfW-Programm „Energieeffizient Sanieren“ (Programmnummer 151, 167) ist hinsichtlich der Bestandsmodernisierung zentral. Das Förderprogramm verfolgt das vorrangige Ziel der Minderung des CO₂-Ausstoßes bei bestehenden Wohngebäuden. Die Förderung soll darüber hinaus die finanzielle Belastung durch die Investitions- und Heizkosten reduzieren und diese für Nutzer/-innen langfristig kalkulierbarer machen. Gefördert wird die energetische Sanierung von Wohngebäuden (wohnwirtschaftlich genutzte Flächen und Wohneinheiten), für die vor dem 01.01.1995 der Bauantrag gestellt oder Bauanzeige erstattet wurde. Förderfähig sind alle energetischen Maßnahmenpakete, die zu einem KfW-Effizienzhaus-Standard führen. Gefördert werden die KfW-Effizienzhausstandards 55, 70, 85, 100 sowie 115, die in entsprechenden Merkblättern und technischen Bestimmungen konkretisiert werden.

Folgende KfW-Programme können in der Umsetzung der Konzepte zur energetischen Stadtsanierung von den Kommunen u.a. in Anspruch genommen werden:

IKK – Energetische Stadtsanierung – Energieeffizient Sanieren (218)
IKK – Energetische Stadtsanierung – Quartiersversorgung (201 / 202)
Energieeffiziente Stadtbeleuchtung (215)
Sozial Investieren – Energetische Gebäudesanierung (157)
Erneuerbare Energien Premium (271 / 281)
BMU-Umweltinnovationsprogramm (230)

Daneben werden auch Einzelmaßnahmen gefördert, wie:

die Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen, Keller- und Geschossdecken
die Erneuerung der Fenster und Außentüren
die Erneuerung oder Optimierung der Heizungsanlage
die Erneuerung oder Einbau einer Lüftungsanlage

Da die energetische Sanierung von Baudenkmalen und besonders erhaltenswerter Bausubstanz nicht immer vollständig mit Denkmalschutzauflagen vereinbar ist, bietet die KfW für Baudenkmale erleichterte Fördervoraussetzungen und hat den Standard des KfW-Effizienzhaus Denkmal eingeführt.

Private Eigentümer/-innen, die Wohnraum energetisch sanieren, können über das Programm „Energieeffizient sanieren – Investitionszuschuss“ (430) einen Investitionszuschuss in Höhe von z.Z. 18.750 € erhalten. Über das Programm „Energieeffizient Sanieren – Baubegleitung“ (431) können alle, die Wohnraum energetisch sanieren und qualifizierte Sachverständige einbeziehen, eine Förderung in Höhe von 50 % der Kosten für die Baubegleitung in Anspruch nehmen.

Den Kommunen steht ein umfangreiches Förderprogramm zur energieeffizienten Sanierung des kommunalen Gebäudebestandes (218) aber auch zur Sanierung des Bestandes kommunaler Wohnungsunternehmen (151 / 172) zur Verfügung. Über die energetische Gebäudesanierung hinaus werden für die Unterstützung der ganzheitlichen Sicht einer energetischen Sanierung eines Stadtquartiers nachhaltige Investitionen in die Energieeffizienz kommunaler Wärme-, Wasser- und Abwassersysteme im Quartier sowie in die öffentliche Infrastruktur gefördert. Dazu gehört u.a. der Neu- und Ausbau eines Wärmenetzes bis zu den Hausanschlussstationen. Des Weiteren wird die Verbesserung der Energieeffizienz öffentlicher Stadtbeleuchtung (201) gefördert.

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